物流仓储设备不足致香港经济失衡
- 2014-08-21 16:40:4019763
来源：和讯房产
8月20日，世邦魏理仕新研究报告指出，香港如要继续维持其经济及金融中心地位，本地零售业及物流业发展必须得以平衡，因为这两大产业都是本地经济支柱。
本港仓储设备不足，面对零售业的显著增长，区内仓库需求的压力日益增加，导致租户供需求市场出现严重失衡。如不尽快面对这项挑战，将会削弱香港贸易及物流中心的地位，及阻碍零售及旅游业发展。
物流业—香港经济体系中被遗忘的一片
从政府政策角度来看，香港工业用地作仓库用途十分稀缺，过往十年新供应近乎零。除此之外，大量物流仓库用地被重新规划或重建，以配合住宅及商业发展，也进一步减少了工业租户的选择。
缺乏供应加上庞大需求使仓库市场空置率再创新低，由2013年底的1.1%进一步下跌至2014年六月的0.4%。全港仓库供应由2004年3,650万平方呎增加至2013年底的3,830万平方呎，十年间升幅仅5%。
零售商—对物流设施的需求日益增长
香港为受瞩目的零售地点，根据世邦魏理仕新报告指出，去年香港吸引了43个新品牌进驻。由于旅客数目不断增加，香港零售业的增长与物流空间的需求与日俱增。2013年，零售市场租户占香港仓库空间总数增至约50%。
根据世邦魏理仕数据，2014至2018年期间，将有470万平方呎豪华购物中心落成，平均每年95万平方呎。相对之下，只有300万平方呎仓库将于同期完工，平均每年只有60万平方呎。仓库新供应持续短缺，将令租金进一步攀升。
世邦魏理仕香港、澳门（楼盘）及中国台湾工业及物流服务部执行董事戴文指出：“目前，深圳（楼盘）的仓库质素不错，但租金水平每平方呎只为香港的三分之一。这个差距并不足以驱使租户考虑以深圳作物流据点，尽管跨境通关手续的程序及时间都日渐简化。然而，如果香港物流空间仍然十分有限，零售商和物流运营商很可能别无选择，只能搬迁至其他地区。”
物流业的持续发展至为关键
强劲的零售市场继续成为香港仓库需求的主要来源，尽管近市场有放缓迹象，长远来说不会影响对仓库的需求。即使如此，短期内尚未有对策应付短缺问题。在2014/15年的勾地表内并没有任何工业用地在内，广泛地区尤其屯门仅得少量土地可供应用，未来数年不会有太多新落成的建筑物。
需要更多仓库空间至为重要，不单可避免成本上升，也可确保能提供并配合当代物流设施规格的仓库空间，尤其是对于高流量及高价商品的需要。
近年，大量成熟的物流发展商倾向开拓中国大陆市场，然而他们都认为香港缺乏土地资源，即使有地可用，建筑成本亦十分高，因此，香港在物流设备的硬件方面落后于很多其他中国城市。
“由于香港仓库供应有限，我可以预见越来越多的零售商和物流公司将考虑转往大陆南部寻求仓储设施。尽管大陆南部的土地供应也较紧张，但较香港可以提供更多选择。开发商和投资者仍然在积极的增加他们的物业组合，以同时满足国内配送及亚太区核心市场的需求。”世邦魏理仕华东区工业与物流服务部*董事罗瑾说。